シミュレーション

（収益不動産ストレステスト）

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当ページでは、不動産鑑定士や金融機関、熟練投資家といった収益不動産のプロフェッショナルが実践するストレステストが行えます。NOIシナリオやキャッシュフロー予測を所定標本の不動産情報に基づいて自動シミュレーションし、「この収益性は持続できるのか」「収支のアップサイド／ダウンサイドリスクはどれくらいか」といった分析を的確に行うことで、その対応や資金条件の検討などを深めて頂ける機能です。本サービス「CYARea!(ちゃりー!)」では、多面的に備えるインデックスや分析ポイントを活用した種々のアウトプットパターンを取り揃え、ユーザーの皆様へ収益不動産経営における合理的な投資判断の加速を提供してまいります。

・分析結果の見方> 【収益不動産】失敗投資と成功投資の違い？-実例で分かる投資前分析-

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物的事項

対象不動産の所在、範囲等のこと。土地にあっては、所在、地番、地目、地積等であり、建物等にあっては、所在、家屋番号、面積、構造、用途、附属建物及び対象土地上に存し土地建物と一体となっている構築物等（塀、門扉、舗装、擁壁等）。

物件名称

郵便番号（ハイフン無し）

都道府県

所在地

用途

竣工年月日

土地延べ面積

m²

建物延床面積

m²

資金条件

取得価格

円

自己資金

円

借入金額

金利

借入期間

年

ローン返済年額
(元利均等返済）

運営収益

(円)

0 地代収入
(借地地代徴収権)

旧法賃借権（大正10年（1921年）制定の借地法で平成4年（1992年）8月1日より前に契約された借地契約に適用）、または普通賃借権（法2条1号）・一般定期借地権（法22条）・事業用定期借地権（法23条）・建物譲渡特約付借地権（法24条）に基づき借地人に対して有する地代徴収権収入。

1 貸室賃料収入

対象不動産の全部又は貸室専用部分について賃貸又は運営委託をすることにより経常的に得られる収入。

2 共益費収入

対象不動産の維持管理・運営において経常的に要する費用のうち、共用部分に係るものとして貸室賃料収入とは別名目の「共益費」や「管理費」として賃借人との契約により徴収する収入。

3 水道光熱費収入

対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用のうち、貸室専用部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入（居住用賃貸不動産の場合一般に貸室専用部分の費用は賃借人が個別に負担する契約になるため徴収されない）。

4 駐車場収入

対象不動産に附属する駐車場をテナント等に賃貸することによって得られる収入及び駐車場を時間貸しすることによって得られる収入。

5 礼金・権利金収入

賃借人への返還を要しない礼金・権利金等、賃貸借契約時に得られる一時金収入。

6 更新料収入

賃借人への返還を要しない更新料等、賃貸借契約更新時に得られる一時金収入。

7 その他収入

看板等の広告施設収入､アンテナや自動販売機等の施設設置料収入等。

8 貸倒れ損失等

賃借人から賃貸借契約時に預けられた敷金や保証金等による担保額を超過し、各収入の未収金が回収できないことによって生じた毀損額。

9 計

SCOREMAP

対象不動産について収支分析を行い、所定標本数の不動産情報に基づき算出された各収支項目の比較値との比較に拠り対象不動産の収支状況を評価したパラメータ(基準値50points/Min値0point~Max値100points)。

CYARea!スコア
(収支総合評価)

計算中

ＮＯＩシナリオ

収益・⽀出 :運営収支の変動項目について所定標本に基づく比較値を参考に、貸室賃料収入を現行-20%〜+10%の範囲で変動させるストレステストを実施。

収益のみ :運営収益の変動項目について所定標本に基づく比較値を参考に、貸室賃料収入を現行-20%〜+10%の範囲で変動させるストレステストを実施。

支出のみ :運営費用の変動項目について所定標本に基づく比較値を参考にストレステストを実施。

主要用途が「その他̲⼟地・底地等」の場合 :運営収益の変動項目について所定標本に基づく比較値を参考に、地代収入及び貸室賃料収入を現行-20%〜+10%の範囲で変動させるストレステストを実施。

運営費用

(円)

10 維持管理費

いわゆるBMフィー（ビルメンテナンスフィー）。清掃費（外壁・共用部分清掃業務等）、設備管理費（EV保守点検、冷温水発生装置点検、空調機フィルター交換、消防設備点検等）、環境衛生費、保安警備費等、対象不動産の維持・管理のために経常的に要する費用。

11 水道光熱費

対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用で共用部分と貸室専用部分との区別なく賃貸人が支払うもの（居住用賃貸不動産の場合一般に貸室専用部分の費用は賃借人が個別に支払う契約になるため賃貸人に貸室専用部分の負担は生じない）。

12 修繕費

対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち、主に共用部分について、通常の維持管理のため、又はその原状を回復するために経常的に要する費用。

13 原状回復費

対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち、貸室専用部分について、その原状を回復するために要する費用（居住用賃貸不動産等において賃貸人が原状回復工事を発注する場合には賃借人が負担する金額を控除した残余の賃貸人負担分）。

14 プロパティ
マネジメントフィ

対象不動産の賃貸管理業務に係る経費（PMフィー）。

15 テナント募集費用

新規テナントの募集に際して行われる仲介業務や広告宣伝等に要する費用及び管理運営委託契約によってテナントの賃貸借契約の更新や再契約業務に際し要する費用等（LMフィー・リーシングマネジメントフィー）。

16 公租公課

土地・建物・償却資産（建物の一部であっても課税上で償却資産となっているもの）の固定資産税、都市計画税（土地・建物）。※ 事業所税は通常事業主（賃借人）が負担するものなので通常計上しない。

17 損害保険料

対象不動産及び附属設備に係る火災保険、対象不動産の欠陥や管理上の事故による第三者等の損害を担保する賠償責任保険等の料金（地震保険は必ずしも付保するとは限らない）。

18 支払地代

借地権付建物である場合に、旧法賃借権、または普通賃借権・一般定期借地権（法22条）・事業用定期借地権（法23条）・建物譲渡特約付借地権（法24条）に基づき賃貸人に対して支払う地代。

19 その他費用

道路占用使用料（道路上空にせり出して設置された看板等）、管理組合費（区分所有建物の場合で管理組合が一棟全体の維持管理費充当分及び共用部分の水道光熱費充当分等として各区分所有者から徴収するもの）、修繕積立金（区分所有建物の場合で管理組合が一棟全体（主に共用部分）の修繕費等充当分として各区分所有者より徴収するもの）、その他雑費等。

20 計

経費率

運営費用 ⑳÷運営収益 ⑨ 。

21 運営収支 (9-20)

運営収益から運営費用を控除して得られる運営純収益NOI（Net Operating Incomeの頭文字をとったもの）。

22 NOI利回り

運営収支㉑÷取得価格。

1㎡当たりNOI

ＤＳＣＲ
元利金返済カバー率

運営収支㉑÷ローン返済年額(元利均等返済)。英語表記「Debt Service Coverage Ratio」の略。

シミュレーション結果

	ダウンサイド(悲観的)	ニュートラル(中立的)	アップサイド(楽観的)
CYARea!スコアレンジ(収支総合評価)
NOIレンジ "÷取得価格" "÷建物延床面積"
経費率レンジ
DSCRレンジ
物件価格レンジ (NOI利回りを所与)

	ダウンサイド(悲観的)	ニュートラル(中立的)	アップサイド(楽観的)
CYARea!スコアレンジ(収支総合評価)
NOIレンジ "÷取得価格" "÷建物延床面積"
経費率レンジ
DSCRレンジ
物件価格レンジ (NOI利回りを所与)

	ダウンサイド(悲観的)	ニュートラル(中立的)	アップサイド(楽観的)
CYARea!スコアレンジ(収支総合評価)
NOIレンジ "÷取得価格" "÷建物延床面積"
経費率レンジ
DSCRレンジ
物件価格レンジ (NOI利回りを所与)

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ＮＯＩシナリオ

支出のみ :運営費用の変動項目について所定標本に基づく比較値を参考にストレステストを実施。

シミュレーション 2024年4月27日 © Copyright 2021 Reapre.INC
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